COMUNE DI PENNE
REGOLAMENTO EDILIZIO COMUNALE
Indice Generale :
TITOLO I
NORME DI CARATTERE GENERALE pag. 2
CAPO I - Disposizioni generali pag. 2
CAPO II - Dimensionamento e conformazione degli edifici pag. 3
TITOLO II
QUALITA' URBANISTICA E EDILIZIA DELLE OPERE pag. 10
CAPO I - Corretto inserimento delle opere edilizie
nel contesto urbano e ambientale pag. 10
CAPO II - Livelli prestazionali delle opere edilizie e
norme particolari di igiene edilizia pag. 14
CAPO III - Igiene e tutela ambientale pag. 17
CAPO IV - Esercizio dell'attività estrattiva pag. 18
CAPO V - Norme di sicurezza pag. 19
CAPO VI - Superamento delle barriere architettoniche pag. 20
CAPO VII - Formazione, attribuzioni e funzionamento della
Commissione Urbanistica e Edilizia Comunale pag. 20
CAPO VIII - Formazione, attribuzioni e funzionamento della
Commissione per il Centro Storico pag. 22
CAPO IX - Concessione Edilizia e Autorizzazione pag. 24
CAPO X - Attuazione degli interventi, termini e modalità degli
adempimenti pag. 33
CAPO XI - Vigilanza sulle costruzioni pag. 35
CAPO XII - Abitabilità e Agibilità pag. 39
CAPO XIII - Deroghe per edifici e opere pubbliche pag. 40
TITOLO I
NORME DI CARATTERE GENERALE
CAPO I
Disposizioni Generali
art. 1 Campo di Applicazione e rapporto con le NTA di PRG
La disciplina edilizia si applica:
a) alla realizzazione di nuove costruzioni;
b) agli interventi sul patrimonio edilizio esistente;
c) all'attuazione diretta delle previsioni urbanistiche;
d) alla esecuzione delle opere di urbanizzazione;
e) agli interventi di modifica e trasformazione dell'ambiente urbano e di quello naturale, ad eccezione delle opere connesse alle normali attività agricole.
Per la realizzazione degli interventi edilizi occorre chiedere apposita concessione, autorizzazione o, per le opere ammesse, presentare Dichiarazione d’Inizio Attività al Sindaco, ottemperando agli oneri, se dovuti ai sensi della L10/77, della legislazione Regionale in materia.
Per quanto non specificato nella disciplina edilizia e nelle disposizioni comunali si applicano le leggi statali e regionali e, segnatamente:
- L17/8/42 n°1150 e successive modifiche e integrazioni;
- L 28/1/77 n° 10 e successive modificazioni;
- L 5/8/78 n° 457;
- LR 12/4/83 n°18 e successive modificazioni;
- LR 52/89;
- L 662/98
- la legislazione regionale in materia di territorio, ambiente, edilizia residenziale;
- la legislazione antisismica;
- la legislazione sul contenimento dei consumi energetici;
- la legislazione sanitaria, sull'igiene ed ambientale;
- la legislazione sulla sicurezza e fruibilità degli edifici.
- la legislazione regionale sull'elettrosmog
art. 2 Rapporto R.E.C - N.T.A. di PRG
Il presente testo fornisce la disciplina cui deve conformarsi l'attività edilizia; essa, per quanto attiene agli argomenti trattati, revoca e sostituisce ogni eventuale regolamentazione edilizia preesistente e assume carattere di prevalenza rispetto alle disposizioni delle Norme Tecniche di attuazione del PRG.
art. 3 Adeguamento alla Legislazione
Il testo del presente regolamento edilizio si intende automaticamente adeguato alle disposizioni di nuove leggi nazionali o regionali che abbiano rilevanza sulle materie in esso trattate.
CAPO II
Dimensionamento e Conformazione degli Edifici
art. 4 Superficie Edificabile (Se)
Per determinare la densità edilizia fondiaria si calcolano le dimensioni delle edificazioni, assumendo come indicatore prioritario la superficie edificabile di tutti i piani dell'edificio calcolata al netto delle murature esterne (Se), in relazione all'area del lotto di pertinenza (SF= Superficie Fondiaria) che dà luogo all'indice di utilizzazione fondiaria (UF) quindi:
UF (indice di utilizzazione fondiaria) =
Se (mq. di superficie edificabile)
= ----------------------------------------
SF (mq. di superficie del lotto)
art. 5 Rilevamento ed Utilizzazione dei Volumi e delle Superfici Edificate per Interventi di Trasformazione
Nel caso di trasformazione di edifici con il mantenimento dei volumi e delle superfici lorde esistenti la concessione edilizia è subordinata al rilievo e alla determinazione della consistenza edilizia (volumi e superfici) per ogni piano dell'edificio, sulla base della rappresentazione grafica, quotata, dello stato di fatto, di accertamenti catastali e di documentazione fotografica.
Il tecnico comunale è tenuto a verificare, prima dell'inizio dei lavori e di eventuali demolizioni, lo stato di fatto e ad attestare la conformità della documentazione presentata.
Nel computo delle superfici edificate e dei volumi esistenti vanno considerati solo quelli regolarmente realizzati nel rispetto del progetto autorizzato e delle norme vigenti all'epoca della costruzione, o quelli recuperati in sanatoria sulla base di provvedimenti amministrativi o giurisdizionali e di disposizioni. Per gli edifici residenziali costruiti prima della regolamentazione del PRG approvato con atto del CR n. 180/22 del 4.12. 1979, per l'individuazione delle superfici utili e dei volumi dei vani interrati, seminterrati e sottotetti, si adottano i criteri e la disciplina del regolamento edilizio.
E' consentito il mantenimento dei locali accessori conformi alla disciplina edilizia ed urbanistica vigente all'atto della richiesta di trasformazione.
art. 6 Volumi in Aggetto
Agli effetti della determinazione della superficie edificabile (Se) e del volume, i bow-windows e gli altri corpi aggettanti ausiliari devono essere considerati nel loro reale sviluppo planimetrico e volumetrico e devono rispettare tutti i limiti di distanza, con esclusione delle fattispecie previste dal successivo art. 17.
art. 7 Definizioni e Interpretazione dei Parametri Edilizi ed Urbanistici
Alloggio
Si intende per alloggio (o appartamento) l'unità minima residenziale, luogo di dimora abituale o momentanea, composta dall'insieme di vani utili e accessori compresi in un fabbricato e funzionalmente connessi, destinata all'abitazione di una sola famiglia.
Altezza della Costruzione (H)
Per H si intende la media delle altezze delle pareti esterne, calcolate secondo il parametro Hf; essa non deve superare l'altezza massima consentita dalle norme per le diverse zone.
L'H può essere incrementata fino ad un max di cm 50 nel caso di ristrutturazioni parziali o di consolidamento delle coperture e fino al raggiungimento delle altezze interne minime ammesse dalla normativa tecnica del PRG nel caso di adeguamento dei sottotetti, solo se effettiva parte dell'alloggio sottostante (tale disposizione non si applica nella zona del Centro Storico).
I cornicioni eventualmente esistenti di edifici costruiti prima del 1950 devono comunque essere salvaguardati: a tale scopo, detti incrementi di altezza potranno essere utilizzati con un adeguato arretramento rispetto alla linea esterna dei cornicioni in modo da non produrre alterazioni dei caratteri percettivi degli edifici interessati.
Altezza delle Pareti Esterne di un Edificio (Hf)
Per Hf si intende la distanza verticale misurata dalla linea di terra (definita dal piano stradale o di sistemazione dell'edificio) alla linea di copertura definita, per le coperture piane, dalla intersezione del filo esterno della parete stessa con l'intradosso dell'ultimo solaio; per gli edifici coperti a tetto la linea di copertura è definita dalla linea di gronda del tetto intesa come intersezione della parete esterna con il piano estradosso del tetto; nel caso di tetti con pendenze superiori al 40% la linea di gronda si intende collocata ad una altezza pari a 2/3 del dislivello tra la linea di gronda come sopra definita e la linea del colmo.
L'altezza delle pareti esterne di un edificio, non può superare di oltre ml 2,00 i limiti fissati, per le singole zone, dagli strumenti urbanistici, o da particolari norme vigenti, ad eccezione dei singoli volumi tecnici; nel caso di edifici in cui la linea di terra e quella di copertura non siano orizzontali, si considerano le pareti scomposte in elementi quadrangolari o mistilinei, e per ogni fronte si considera la media ponderale delle altezze che non può superare di 2 metri, l'altezza massima consentita; l'altezza complessiva dell'edificio è calcolata come media ponderale di tutti i fronti che definiscono il fabbricato e non deve, comunque, superare l'altezza massima prevista dalle norme dello strumento urbanistico per la zona.
Se la costruzione é gradonata, l'altezza di ciascun fronte può essere calcolata per i singoli corpi semprechè questi ultimi siano individuabili dal punto di vista strutturale ed architettonico.
Il profilo del terreno, a sistemazione avvenuta, non deve, rispetto al piano di campagna preesistente, superare in sbancamento i m 3,50 ed in riporto i m 3; tali interventi sono ammissibili solo se necessari per la natura del terreno stesso.
Nel caso in cui la larghezza delle strade o dei distacchi non consenta di raggiungere la massima altezza consentita per la zona, deve essere arretrato tutto l'edificio dal piano terreno; non sono ammessi ritiri dei piani superiori.
Distanza dai Confini (Dc) e dai Fili Strada (Ds)
Si intende per D la distanza minima consentita tra la proiezione del fabbricato, misurata nei punti di massima sporgenza, esclusi balconi aperti, pensiline, scale esterne aperte e simili, e la linea di confine Dc o il filo stradale Ds nei limiti di mt 2.
La distanza minima di una costruzione dal confine di proprietà o dal limite di zona non può essere inferiore a mt. 5; se previsto dalla disciplina delle singole zone o previo accordo trascritto tra confinanti, sono ammesse costruzioni a distanza minore -con il minimo di ml 3,00- o sul confine di proprietà.
Nel caso di distanze da aree pubbliche cedute in virtù di convenzionamento (verde pubblico, parcheggi, viabilità, attrezzature di interesse generale, ecc.) tra il privato e il Comune, la distanza minima delle costruzioni emergenti si intende ridotta a ml 3,00; nel caso delle nuove strade di piano non soggette a cessione per effetto di convenzionamento, la distanza minima è di mt 5 che potrà essere ridotta (non inferiore a mt 3), verificatane l'opportunità, previa apposita deliberazione di GC.
Distanza tra le Pareti Esterne degli Edifici (Df)
Per Df degli edifici si intende la distanza minima tra le proiezioni dei fabbricati, misurata con arco di cerchio di raggio 10 mt per ciascun punto del perimetro del fabbricato, esclusi balconi, pensiline, scale a giorno e simili con aggetti lineari non superiori a m 2,00. Salvo maggiori distanze stabilite per le diverse zone, si applicano le distanze minime fissate nell'art. 9, DM 1444/68. Nel caso di fronti non parallele, deve, comunque, in ogni punto essere rispettata la distanza minima prescritta. Tale distanza va rispettata anche quando le costruzioni si fronteggiano parzialmente.
Le norme relative ai distacchi tra gli edifici si applicano anche alle pareti di un medesimo edificio non prospicenti spazi interni (chiostrine, cavedi, ecc.) salvo quando i fronti di una stessa costruzione costituiscano rientranze planimetriche la cui profondità non superi un quarto della loro larghezza. Nel caso in cui i fronti di una stessa costruzione formino tra loro un angolo interno minore di 60 gradi, sulle porzioni di essi non rispettanti la distanza minima stabilita possono aprirsi esclusivamente luci e finestre relative a locali di servizio.
Si intende che la distanza tra o due corpi (o unità immobiliari) diversi di una stessa costruzione non può essere inferiore a mt. 6,00 nel caso in cui entrambe le pareti prospicienti siano finestrate.
Sono fatte salve le possibilità di deroga appositamente normate.
Indice di Edificabilità Territoriale (IT)
E' l'indice che si applica sulla superficie territoriale (ST) per ottenere il volume edificabile (V) nei casi in cui è richiesto l'intervento urbanistico esecutivo o la redazione di progetto edilizio unitario esteso ad un comparto di PRG (PEU).
Indice di Edificabilità Fondiaria (IF)
E' l'indice dato dal piano per ciascuna zona che si applica alla singola superficie fondiaria (SF del singolo lotto) per ottenere il volume edificabile (V) nei casi in cui è ammesso l'intervento edilizio diretto. Salva ogni specifica disciplina di zona, l'IF è applicabile, ai fini della determinazione del V edificabile ad ogni area, avente caratteristiche di lotto autonomo.
Indice di Piantumazione (Ip)
Per Ip si intende il numero minimo di piante di alto fusto prescritto per ogni ettaro nelle singole zone con la eventuale specificazione delle essenze.
Indice di Utilizzazione Fondiaria (UF)
E' l'indice che si applica sulla superficie fondiaria (SF) per ottenere la superficie edificabile (Se) sui singoli lotti netti, nei casi di intervento edilizio diretto.
Indice di Utilizzazione Territoriale (UT)
E' l'indice che si applica sulla superficie territoriale (ST) per ottenere la superficie edificabile (Se) nei casi in cui è richiesto l'intervento urbanistico esecutivo o la redazione di progetto edilizio unitario esteso ad un comparto di PRG (PEU).
Lunghezza Massima delle Fronti (Lm)
Per Lm si intende la più lunga delle proiezioni di un fronte continuo anche se a pianta spezzata o mistilinea.
Numero dei Piani (N)
Per N si intende il numero dei piani abitabili o agibili, compreso l'eventuale piano di ritiro, il seminterrato se abitabile.
Parcheggio Pubblico (P)
Si intende per parcheggio pubblico (P) lo spazio per la sosta di auto di cui al DM 2/04/68 n° 1444 effettivamente utilizzabile da tutti i cittadini, immediatamente collegato agli altri spazi pubblici veicolari, individuato anche lungo le strade quando esse abbiano una larghezza (escluso il marciapiede) di almeno m 5,00.
Parcheggio Privato
Si intende per parcheggio privato lo spazio per la sosta di auto minimo di cui alla L 122/89, o di maggiori dimensioni, effettivamente destinato alla sosta dei veicoli su area all'aperto o in garage realizzati entro la SF con destinazione trascritta. Detti spazi si intendono obbligatori per i minimi di legge e secondo il disposto di zona della presente normativa; fino al doppio della superficie obbligatoria essi non concorrono alla definizione del V nelle zone A, B e C di piano, oltre che nella zona agricola E1.
Rapporto di copertura (RC)
Per RC si intende il rapporto tra la superficie copribile e la superficie fondiaria. Deve essere misurata considerando per superficie quella di cui al parametro SF e per la superficie coperta quella di seguito definita.
Superficie Utile Abitabile (SA)
Per Sa si intende la superficie di pavimento degli alloggi, misurata al netto di murature, tramezzi, pilastri, sguinci e vani di porte e finestre, di scale interne, di logge, di balconi e rientranze; sono compresi gli spazi per armadi a muro.
Superficie Coperta di un Edificio (SC)
Per SC si intende l'area risultante dalla proiezione su un piano orizzontale di tutte le parti edificate, fuori terra, delimitate dalle superfici esterne delle murature perimetrali dell'edificio.
Superficie Edificabile (Se)
Per Se si intende la superficie edificabile di tutti i piani dell'edificio calcolata al netto delle murature esterne, in relazione all'area del lotto di pertinenza (SF), che dà luogo all'indice di utilizzazione fondiaria (UF), nel seguente modo: UF = Se/SF.
Superficie Fondiaria (SF)
Per SF si intende, in generale, quella risultante sottraendo alla ST la nuova viabilità di piano e le altre superfici destinate ai servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Nel caso dei comparti di attuazione o di singoli lotti la cui utilizzazione edificatoria è subordinata a convenzionamento, così come individuati dal PRG, anche ai fini dell'applicazione del disposto dell'art. 26, L.U.R. 18/83, per SF si intende l'intera superficie compresa nel perimetro di detti comparti (o lotti soggetti a convenzione), utilizzabile ai fini della determinazione delle quantità edilizie o delle superfici utili realizzabili, al netto unicamente della viabilità pubblica e delle sedi di impianti a rete di pubblico interesse esistenti, delle proprietà demaniali e di quelle appartenenti a condomini di abitazione (queste ultime si intenderanno assimilate alla zona adiacente in cui ricade il condominio stesso).
Nel caso dell'intervento edilizio diretto la SF si identifica con l'area edificabile.
Superficie Fondiaria Residua (SFR)
Per SFR si intende quella risultante sottraendo alla SF di singoli lotti la cui utilizzazione edificatoria è subordinata a convenzionamento le superfici destinate ai servizi pubblici comprese negli stessi lotti.
Superficie Residua (SR)
Per SR si intende la superficie che rimane sottraendo alla SF la SC.
Spazi Interni agli Edifici (Si)
Per "spazi interni agli edifici" si intendono le aree scoperte circondate da costruzioni per una lunghezza superiore ai 3/4 del perimetro.
In particolare:
a) Patio: si intende "patio" lo spazio interno di un edificio ad un solo piano, o all'ultimo piano di un edificio a più piani, con normali minime non inferiori a mt. 6, a pareti circostanti di altezza non superiore a mt.4;
b) Chiostrina: si intende "chiostrina" uno spazio interno di superficie minima superiore a 1/8 di quella delle pareti circostanti, le quali non abbiano altezza superiore a mt. 15 e con normale minima davanti ad ogni finestra non inferiore a mt. 3;
c) Cavedio: si intende "cavedio" uno spazio interno, per la ventilazione dei bagni o locali di servizio e di passaggio delle canalizzazioni interne, di superficie inferiore a 1 mq, sul quale non si aprono luci o finestre. Tale spazio deve essere percorribile per tutta la sua altezza, attrezzato con una scala alla marinara ed avere aerazione naturale.
Superficie Minima del Lotto (Sm)
Per tale s'intende l'area minima necessaria per un intervento edilizio diretto oppure, nel caso d'intervento urbanistico esecutivo, l'area minima in cui é possibile frazionare la SF.
Superficie Territoriale (ST)
Per ST si intende quella riferita ai piani urbanistici esecutivi (Piano Particolareggiato, Piano di Lottizzazione, Piano di Recupero, Piano per l'Edilizia Economica e Popolare), o la superficie minima d'intervento necessaria per operare un intervento urbanistico esecutivo o per l'attuazione dei Progetti Edilizi Unitari (PEU), sempre secondo le indicazioni del PRG. In generale si intende come somma della superficie fondiaria (SF) e della superficie destinata ai servizi.
Superficie destinata alle Opere di Urbanizzazione Primaria (Su1)
Tale superficie comprende tutte le aree da riservare per le opere di urbanizzazione primaria secondo le quantità minime stabilite dalle leggi vigenti e quanto stabilito, zona per zona, dalle norme dello strumento urbanistico generale.
Superficie destinata ad Opere di Urbanizzazione Secondaria (Su2)
Tale superficie comprende tutte le aree da riservare o riservate alle opere di urbanizzazione secondaria secondo le quantità minime stabilite dalle leggi vigenti o quanto previsto, zona per zona, dalle norme dello strumento urbanistico generale.
Superficie Utile (SU)
Per SU si intende la somma delle superfici nette di tutti i piani, fuori terra, delimitata dal perimetro interno delle murature esterne, escludendo le cantine, i depositi e le autorimesse, se completamente interrate, i porticati a piano terra, i balconi completamente aperti o almeno aperti su due lati e i servizi tecnici.
Volume di un Edificio (V)
Il volume va computato moltiplicando la Se per l'altezza, relativa a ciascun piano, misurata tra le quote di calpestìo dei pavimenti, con esclusione per i locali interrati come definiti al succesivo art. 11; i sottotetti con le caratteristiche definite a tale scopo al successivo art. 13; i locali di altezza non superiore a mt. 2,70 adibiti ad autorimesse, i porticati a piano terra e le logge ai piani superiori funzionalmente annessi all’alloggio con vincolo di destinazione d'uso trascritto (prima del rilascio del certificato di abitabilità/agibilità); i balconi, i parapetti, i cornicioni e gli elementi di carattere ornamentale, nonché i volumi tecnici strettamente necessari a contenere e consentire l'accesso all'edificio quali il vano ascensore, il vano scala, interno o esterno, inteso come proiezione sul piano orizzontale delle rampe e dei pianerottoli di piano e di interpiano, i serbatoi idrici, i vasi di espansione dell'impianto di riscaldamento, le canne fumarie e di ventilazione.
Vengono invece computate per 1/3 dell’effettivo spazio occupato le Se relative ai locali e alle superfici riservate a servizi tecnologici, ad impianti e strutture dell'edificio quali: centrali termiche, immondezzai, cabine elettriche, idriche, androni; e quelle dei locali seminterrati, normati dall’art. 12 del presente regolamento, nel caso di destinazione ad accessori, (in tutti gli altri casi essa è computata per intero).
Qualsiasi costruzione situata su terreno in pendio non può sviluppare un volume fuori terra maggiore di quello realizzabile sullo stesso terreno se pianeggiante; qualora la differenza di quota tra gli estremi di un lotto sia tale da consentire lo sfalsamento di almeno un piano, la costruzione può svilupparsi a gradoni, semprechè la soluzione architettonica risulti soddisfacente.
art. 8 Classificazione dei Locali e degli Usi
Gli spazi coperti, delimitati da ogni lato da pareti, sono da considerare:
a) locali abitabili (soggiorni, sale da pranzo, camere da letto, cucine, ambienti abitabili in genere);
b) vani accessori interni agli alloggi (servizi igienici, ripostigli, stanze prive di finestra, ambienti di servizio in genere);
c) vani accessori esterni agli alloggi e/o comuni a più unità immobiliari (cantine, soffitte non abitabili, locali motore ascensore, cabine idriche, altri locali a stretto servizio tecnico delle residenze, autorimesse singole o collettive, androni, vani scala);
d) locali a destinazione terziaria inerenti ad attività turistiche, commerciali e direzionali, nei quali sia prevista la permanenza prolungata delle persone (negozi di vendita e sale di esposizione, sale di riunione, palestre, bar, ristoranti e sale di ritrovo, laboratori artigianali ed officine, magazzini, depositi ed archivi, uffici, laboratori scientifici e tecnici, locali accessori).
Gli studi professionali si intendono assimilati alle abitazioni, anche per quanto riguarda la disciplina delle singole zone di piano.
I locali di abitazione che consentono la permanenza di persone o lo svolgimento duraturo di attività sono, di norma:
- soggiorni, cucine, camere da pranzo, camere da letto, uffici, studi professionali, laboratori artigianali, nella conformazione tipologica degli alloggi;
- sale di lettura, negozi di vendita, sale di esposizione, sale di riunione, sale da gioco, laboratori scientifici e tecnici, cinema, teatri, auditorium, discoteche, clubs, alberghi, pensioni, residences, case albergo, ristoranti e simili, caratterizzati dalla presenza contemporanea di più persone o dalla forte affluenza di pubblico;
- officine meccaniche, laboratori industriali, mense aziendali, autorimesse con officina, lavaggio o sala esposizione commerciale, magazzini e depositi e locali a varia destinazione, caratterizzati dalla presenza delle persone;
- aule ed ambienti scolastici, palestre, case di cura, edifici d'interesse generale a carattere direzionale, amministrativo e finanziario.
art. 9 Requisiti Minimi degli Alloggi
Gli alloggi per la residenza stabile debbono avere le seguenti caratteristiche:
- superficie utile abitabile minima di mq.45;
- superficie massima degli alloggi costruiti con mutui agevolati e/o assistiti da contributo dello Stato (Legge 5/8/78 n° 457 e altre disposizioni in materia), misurata al netto dei muri perimetrali e di quelli interni, non superiore ai mq.95, oltre a mq.18 per autorimesse e posto macchina.
Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di superficie non inferiore a mq.14; tutti i locali ad uso abitativo devono essere provvisti di finestra apribile sull'esterno.
Ogni alloggio deve essere fornito di almeno un bagno completo di tutti gli apparecchi igienici (lavabo, vaso, bidet, vasca o doccia) costruito a norma dell'art. 7, DM 5 luglio 1975.
Sono consentite le cucine a nicchia, eventualmente annesse al soggiorno, purchè comunichino con quest'ultimo e siano munite di adeguato impianto di aspirazione forzata sui fornelli con sbocco esterno.
Le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq. 9.
I corridoi e i locali di disimpegno devono avere larghezza non inferiore a mt 1.00 ed essere dotati di finestra propria se di superficie superiore a mq 15.
Gli alloggi singoli (autonomi e dotati di cucinino o angolo-cottura) a residenza temporanea e ad uso turistico inseriti in case-albergo, in complessi alberghieri, in alberghi o in pensioni, o in complessi residenziali turistici, possono avere superficie utile abitabile minore di mq 45 ma non inferiore a mq 28; gli stessi dovranno essere dotati di almeno un locale (soggiorno o soggiorno/letto) di superficie utile netta non inferiore ai mq 14.
E' comunque obbligatoria la realizzazione di un posto macchina, in idoneo ambiente chiuso (garage) o all'aperto, per ciascun nuovo alloggio, nel rispetto della L 122/89 e comunque di SU non inferiore a mq 18 più l'eventuale spazio di manovra.
art. 10 Altezze dei locali
Sono prescritte le seguenti altezze dei vani (misurate da pavimento a soffitto):
a) locali ad uso abitativo, studi professionali, uffici, altezza minima m 2,70;
b) locali accessori : altezza minima m 2,40, esclusi androni e vani scala e salvo quanto fissato da Leggi e regolamenti specifici.
c) locali a diversa destinazione (negozi, laboratori, officine ecc.), altezza minima interna m 3,00, salvo prescrizioni particolari contenute su Leggi o regolamenti specifici che pongano limiti di altezza superiori.
Per i locali nei quali sia prevista la presenza contemporanea di un numero di persone superiore a 100, l'altezza minima interna utile deve essere portata a mt. 4,50, salvo che i locali medesimi non siano dotati di adeguati ed idonei impianti di aerazione e condizionamento d'aria.
Nel caso di soffitti inclinati, l'altezza media per i locali sottotetto ad uso abitativo deve essere almeno di m 2,7 e per i locali accessori di m 2,40, con un minimo nel punto più basso, rispettivamente, di m 1,80 e di m 1,60.
All'interno delle zone A del C.S. valgono le norme del vigente Piano Particolareggiato.
art. 11 Locali Interrati
Si definiscono interrati quei locali che si sviluppano prevalentemente al di sotto del livello medio della sistemazione del terreno esterna all'edificio.
I locali dei piani interrati possono essere utilizzati esclusivamente come accessori, sempre a condizione che sia garantito l'isolamento dall'umidità ed assicurato il ricambio d'aria.
Per evitare inconvenienti di carattere igienico, nel caso in cui il deflusso delle acque di scarico del fabbricato avvenga a quota superiore a quella del piano interrato, deve essere installato un impianto di sollevamento delle acque stesse.
I locali classificati come interrati non possono emergere per un'altezza media superiore a m 0,90 dalla sistemazione esterna del terreno estesa per almeno tre metri dal perimetro esterno del fabbricato; il computo, ai fini della determinazione dell'interramento, deve essere riferito all'intero piano interessato; è fatta salva la possibilità di identificare parti di uno stesso piano che per le loro caratteristiche di autonomia, destinazione d'uso e di parziale emergenza possono essere considerate come seminterrate e computate come tali.
Per le parti totalmente interrate dei locali è ammessa una distanza minima dai confini di proprietà di ml 1,50 (oppure minore, nel caso di accordo tra i confinanti trascritto) e dai confini di zona di ml 3,00 (oppure di ml 1,50, nel caso di cessione di area per servizi pubblici con convenzionamento quale verde pubblico, parcheggi, viabilità, attrezzature di interesse generale, ecc.).
La Se complessiva dei locali interrati può estendersi al di fuori della SC delle edificazioni sovrastanti per una estensione che non superi il 50% della SC stessa.
art. 12 Locali Seminterrati
Si definiscono seminterrati quei locali che hanno il pavimento ad un livello più basso del marciapiede o della più alta sistemazione esterna del terreno.
I seminterrati possono essere abitabili qualora l'altezza interna dei locali non sia inferiore a m 2,70 e quando non meno della metà dell'altezza del locale sia al di sopra del livello del marciapiede o della più alta sistemazione esterna del terreno.
Per l'abitabilità devono essere inoltre soddisfatte tutte le condizioni relative all'areazione e alle dimensioni.
Può essere consentita per i seminterrati l'uso di abitazione diurna, purchè siano, altresì, rispettate le seguenti condizioni specifiche :
pavimento più elevato del livello massimo delle acque del sottosuolo almeno di mt.1;
- muri e pavimenti protetti, mediante materiali idonei di impermeabilizzazione, contro l'umidità del suolo;
- finestre di superficie totale superiore a 1/10 della superficie del pavimento con almeno mt 0,50 di altezza sul livello del terreno circostante aprentesi all'aria libera.
I locali classificati come seminterrati non possono emergere per un'altezza media superiore ai mt 1,75 dalla sistemazione esterna del terreno estesa per almeno tre metri dal perimetro esterno del fabbricato; il computo, ai fini della determinazione del seminterrato, deve essere riferito all'intero piano interessato; è fatta salva la possibilità di identificare parti di uno stesso piano che per le loro caratteristiche di autonomia, destinazione d'uso e/o di interramento possono essere considerate diversamente e computate come tali.
art. 13 Sottotetti
I locali ricavati sotto le falde dei tetti con copertura inclinata possono essere classificati abitabili o non abitabili.
L'altezza di un locale sottotetto è data dalla media tra l'altezza massima, misurata tra l'intradosso del colmo di copertura e l'estradosso del solaio dell'ultimo piano abitabile e l'altezza minima, misurata in corrispondenza dell'intersezione tra la linea di proiezione delle pareti interne e la linea di intradosso del solaio di copertura.
I sottotetti si considerano abitabili unicamente per le parti aventi una superficie maggiore di mq. 9 compresa entro lo spazio volumetrico di altezza media uguale o superiore a mt. 2,70 misurata da un minimo nel punto più basso di mt. 1,80; nelle zone A del Centro Storico al fine del recupero dei sottotetti per le funzioni abitative dette altezze minime possono essere rispettivamente abbassate a 2,40, per la media, e 1,50 per la minima; nelle stesse zone di CS, verificata la compatibilità con la tipologia e le proporzioni costruttive di ciascun edificio, previo parere positivo della Commissione per il Centro Storico, sarà consentita l'elevazione di max 50 cm dell'imposta delle coperture al fine dell'adeguamento delle strutture alle norme antisismiche o per migliorie ai caratteri abitativi dell'edificio.
I sottotetti, in ogni caso, oltre alle dimensioni, volume d'aria disponibile, illuminazione e ventilazione, devono avere i solai di copertura protetti da un rivestimento coibente e/o controsoffitto per realizzare l'isolamento termico prescritto dalle norme per il contenimento dei consumi energetici.
L'areazione e l'illuminazione dei locali sottotetto, non abitabili, possono essere realizzate con aperture finestrate ricavate a filo del piano di falda, nel rapporto massimo di mq.1,20 per ogni locale, o su ciascun timpano con una unica apertura di mq 1,60 max; sono ammesse le chiostrine interne alla falda di copertura nel rapporto planimetrico max di 1/8 della superficie della falda stessa.
I locali sottotetto, a prescindere dalla loro destinazione d’uso, non sono computabili ai fini della determinazione del V quando non sono dotati di accesso autonomo e quindi accessibili unicamente dall’alloggio sottostante o al quale sono funzionalmente interconnessi e parte dello stesso alloggio; sono comunque computati nel V i sottotetti dotati di accesso esterno autonomo e altezza media compresa tra 1,50 e 2,70 ml.
L'accesso ai locali sottotetto è sempre consentito, anche per mezzo di scale interne, a prescindere dalla specifica destinazione d'uso degli stessi; le scale esterne sono ammesse, nel caso di sottotetti non abitabili, se poste su fronti non principali e se risultino compatibili con il decoro dell'edificio.
TITOLO II
QUALITA' URBANISTICA E EDILIZIA DELLE OPERE
CAPO I
Corretto inserimento delle opere edilizie nel contesto urbano e ambientale
art 14 Aspetto e Manutenzione degli Edifici
Gli edifici sia pubblici che privati e le eventuali aree a servizio degli stessi, devono essere progettati, eseguiti e mantenuti in ogni loro parte, compresa la copertura, in modo da assicurare l'estetica e il decoro dell'ambiente e comunque secondo i caratteri del progetto originale, comprese le finiture, i rivestimenti esterni e le colorazioni.
Nelle nuove costruzioni o nella modificazione di edifici esistenti, tutte le pareti esterne prospettanti su spazi pubblici e privati, anche se interni all'edificio, e tutte le opere ad esse attinenti (finestre, parapetti ecc.) devono essere realizzate con materiali e cura di dettagli tali da garantire la buona conservazione delle stesse nel tempo.
Nelle pareti esterne, come sopra definite, è vietato sistemare tubi di scarico, canne di ventilazione e canalizzazione in genere, a meno che il progetto non preveda una sistemazione che si inserisca armonicamente e funzionalmente nelle stesse pareti con preciso carattere architettonico.
Le linee telefoniche ed elettriche devono correre all'interno di apposite sedi poste al di sotto del livello del suolo e comunque devono essere sistemate in modo da non costituire elementi di disturbo delle visuali e delle linee architettoniche dell'ambiente urbano; quelle del gas, ove indispensabile, devono essere poste sulle pareti esterne secondo una soluzione architettonica tendente ad armonizzarne il rapporto con le parti degli edifici.
Ogni proprietario ha l'obbligo di eseguire i lavori di riparazione, ripristino, intonacatura e ricoloritura delle facciate e delle recinzioni.
Quando le facciate di un fabbricato sono indecorose o comunque non corrispondenti alle condizioni sopra definite, il Sindaco ordina al proprietario di eseguire i necessari lavori entro un termine non superiore a mesi tre, decorso il quale i lavori sono eseguiti di ufficio a carico dell'inadempiente.
Per il recupero delle spese relative, si applicano le disposizioni di legge vigenti.
art 15 Facciate e Coperture
In tutto il territorio comunale, fatte salve le disposizioni di dettaglio date per le singole zone dalle Norme Tecniche di Attuazione del PRG o da altro strumento specifico (Piano del Colore, Piano dei Servizi e delle Aree Pubbliche, ecc.), la realizzazione dei nuovi edifici, salvo il mantenimento di parti strutturali, facciate o finiture, realizzati prima del 1942, dovrà essere fatta nel rispetto delle seguenti modalità costruttive:
- Coperture:
nel caso di coperture con tetto a falde, sono ammesse pendenze comprese tra il 30 ed il 45% e con manto finale in laterizio, sono esclusi tutti gli altri materiali;
- Gronde e pluviali:
sono ammessi in rame o in altro materiale opportunamente verniciato;
- Infissi esterni:
potranno essere realizzati in legno, in materiale metallico verniciato o in materiale sintetico colorato; sono da considerarsi preferibili i colori bianco, beige, verde scuro, testa di moro;
- Facciate esterne:
la finitura sarà realizzata con muratura di mattoni pieni faccia a vista o con intonaci in malta cementizia colorati o tinteggiati in accordo con la ricostituzione di una coerenza cromatica delle cortine, secondo indicazioni dell'UTC; sono preferibili i colori bianco, beige, terra chiara; sono da evitarsi rivestimenti in materiali sintetici quali rullati, graffiati in quarzo plastico, ecc.
art 16 Recinzioni
In tutto il territorio comunale, fatte salve le disposizioni di dettaglio date per le singole zone dalle Norme Tecniche di Attuazione del PRG o da altro strumento specifico (Piano Particolareggiato, Piano del Colore, Piano dei Servizi e delle Aree Pubbliche, ecc.), la realizzazione di recinzioni sarà fatta nel rispetto dei seguenti limiti e prescrizioni:
- altezza max complessiva m. 2,20;
- eventuale parte in muratura altezza media max di m. 0,60;
- parte superiore in rete metallica o ferro (battuto o non, con disegni ispirati alla massima semplicità) zincati o verniciati in accordo con le colorazioni degli edifici, grigliatura in laterizio;
- allineamento secondo le motivate indicazioni dell'UTC.
- le recinzioni, all’interno del centro abitato come delimitato ai sensi del Nuovo Codice della Strada, dovranno rispettare una distanza minima di m 2 dal ciglio bitumato e potranno essere poste sul confine di proprietà e sui limiti di zona; le recinzioni da installare in zone ove queste sono già presenti, dovranno rispettare l’allineamento con quelle preesistenti.
art 17 Aggetti e Sporgenze
Fatte salve tutte le altre disposizioni contenute nel presente testo, sugli edifici e sui muri fronteggianti il suolo pubblico o di uso pubblico sono vietati:
a) aggetti e sporgenze superiori a cm. 5 fino all'altezza di m. 2,20 dal piano del marciapiede ovvero strada nel caso in cui non sia previsto o esistente, e aggetti superiori a cm. 20 al di sopra di detta quota e fino a quella degli eventuali balconi;
b) porte e persiane che si aprono all'esterno ad un'altezza inferiore a mt. 2,20 dal piano stradale, se la strada è fornita di marciapiede, ed a m. 2,50 se la strada ne è priva.
Dette altezze vanno misurate in corrispondenza del punto più basso del profilo dell'aggetto.
I balconi in aggetto e le pensiline sulle strade pubbliche non possono avere una sporgenza dal filo del fabbricato superiore ad un dodicesimo della larghezza della strada e essere posti ad altezza inferiore di m 2,70 dal piano del marciapiede o dal punto più alto della carreggiata prospiciente.
I balconi totalmente chiusi (bow-window), o con alcuni lati chiusi, sono ammessi soltanto nelle costruzioni arretrate dal filo stradale o prospettanti su spazi pubblici di larghezza non inferiore a m 12,00 e sono sottoposti alle stesse limitazioni previste per i balconi aperti.
I balconi, l'aggetto dei porticati, le terrazze, le pensiline, le scale esterne, ecc. aperti non potranno comunque avere distanza dai confini di proprietà o di zona inferiore ai ml 3,00; nel caso di aggetti prospicienti aree pubbliche cedute in virtù di convenzionamento tale distanza può essere ridotta a metri 2; le eventuali strutture verticali di sostegno dovranno rispettare le distanze minime previste.
art. 18 Elementi di Arredo Urbano
E' tassativamente vietata ogni opera o iscrizione che nuoccia al decoro dell'ambiente, turbi l'estetica, alteri elementi architettonici o limiti la visuale di sfondi architettonici e/o paesistici, o il diritto di veduta dei vicini.
L'esposizione temporanea al pubblico di mostre, vetrine, bacheche, cartelli pubblicitari, ecc., è subordinata in tutto il territorio al rilascio di apposita autorizzazione da parte del Dirigente.
L'esposizione permanente di insegne, cartelli pubblicitari, ecc., intesi alla segnalazione o alla pubblicizzazione di attività ed esercizi pubblici, è soggetta al preventivo rilascio di apposita autorizzazione edilizia. La dimensione max ammessa per le bacheche é di cm 100x70x10; quella per i cartelloni pubblicitari è di m 2,00x3,00.
In ogni caso gli interessati faranno domanda presentando un progetto, a firma di un tecnico abilitato, da cui risultino le caratteristiche dell'opera che si vuole realizzare, con la precisazione, anche attraverso opportuni dettagli, dei materiali e colori da impiegare, nonchè di ogni particolare costruttivo.
Dovrà, inoltre essere dimostrato, attraverso schizzi prospettici o fotomontaggi, l'inserimento dell'opera nell'ambiente architettonico e/o paesistico.
L'installazione dovrà essere fatta, in ogni caso, in modo da permettere la massima facilità di pulizia e manutenzione.
Sono vietate le insegne che producano fastidio alla vista dei passanti, pedoni o automobilisti; sono da considerarsi preferibili le insegne non luminose, cioè non contenenti al proprio interno fonti luminose ma illuminate da faretti o consimili posti in modo adeguato e comunque contenute nei limiti del varco esistente.
Le insegne a parete dovranno essere di dimensioni contenute ed in armonia con il disegno architettonico dell'edificio, e comunque rispondenti alle precedenti disposizioni. Si ritengono preferibili piccole insegne a bandiera (dimensione max 100X50 cm) , in metallo o in legno verniciati, in materiali plastici opachi, collocate al di sopra o nei pressi dell'ingresso principale dell'esercizio pubblico interessato.
In caso di riparazione o modifiche di marciapiedi o del piano stradale che richiedano la temporanea rimozione di mostre, vetrine ed altri oggetti occupanti il suolo o lo spazio pubblico, gli interessati sono obbligati ad eseguire la rimozione e la ricollocazione in sito, con le modifiche resesi necessarie, a loro spese e responsabilità.
Ove non ottemperino, il Dirigente potrà ordinare la rimozione d'ufficio a loro spese.
Agli edifici è imposta la servitù di apposizione dei numeri civici e delle targhe o tabelle indicanti il nome delle vie o delle piazze.
L'apposizione e la conservazione dei numeri civici o targhe stradali sono, a norma di legge, a carico del Comune.
I proprietari dei fabbricati su cui sono apposti i numeri civici o targhe sono tenuti al loro ripristino quando siano distrutti o danneggiati per fatti ad essi imputabili.
Il proprietario è tenuto a riprodurre il numero civico in modo ben visibile sulle mostre o tabelle applicate alle porte quando queste occupino interamente la parte della parete allo scopo destinata.
Negli edifici sulla cui copertura siano installate o debbano installarsi più antenne radio o televisione, il Sindaco ha la facoltà di prescrivere un'unica antenna centralizzata.
Anche nelle zone demaniali o soggette a particolari vincoli la realizzazione delle opere di cui ai commi precedenti sarà subordinata al preventivo rilascio della autorizzazione o della concessione, previa intesa con le autorità competenti, ai sensi delle norme vigenti.
Quando non nuocciano al libero transito o non impediscano la visuale in danno dei vicini, il Dirigente può autorizzare, dietro pagamento della relativa tassa e con l'osservanza delle condizioni che riterrà opportune caso per caso, l'apposizione a porte e finestre di tende aggettanti sullo spazio pubblico; l'autorizzazione ha durata annuale ed è rinnovabile; in mancanza del rinnovo le suddette tende saranno rimosse, con ripristino dello stato originale dei luoghi, a spese del proprietario entro quindici giorni dalla scadenza della autorizzazione; trascorso inutilmente tale termine lo sgombero avverrà a cura del Comune con addebito delle spese al proprietario, a norma di legge.
Le tende, le loro appendici ed i loro meccanismi non possono essere situati ad altezza inferiore a mt 2,20 dal marciapiede.
Sono vietate le appendici verticali, anche in tela o in frangia, che scendano al di sotto di mt 2,20 dal piano sottostante.
Tutto quanto costituisca o completi la decorazione architettonica dei fabbricati, i frammenti antichi, le lapidi, gli stemmi, le mostre, i graffiti e qualsiasi altra opera di carattere ornamentale o che abbia forma o interesse storico, non potrà essere asportato o comunque modificato senza la preventiva autorizzazione del Comune e, nei casi previsti dalle disposizioni vigenti, della Sovrintendenza ai Monumenti.
Nel caso di demolizione o trasformazione di immobili, il Sindaco potrà prescrivere che gli oggetti summenzionati, anche se di proprietà privata, siano convenientemente collocati nel nuovo edificio o in luoghi prossimi o conservati in raccolte aperte al pubblico, o effettuare tutti i rilievi o calchi che ritenga opportuno nell'interesse della cultura pubblica.
art 19 Marciapiedi e Porticati
I marciapiedi, gli spazi per il passaggio pubblico, i porticati e tutte le loro parti accessorie, devono essere lastricati, rivestiti, realizzati con materiali e tecniche pertinenti con la forma e l'immagine storiche dello spazio pubblico e comunque previa approvazione di circostanziato progetto specifico.
E' prescritta la realizzazione di parapetti in tutti i casi in cui i dislivelli presentino pericolo nell'uso; gli stessi non potranno in alcun caso essere di altezza inferiore ai 110 cm.
art. 20 Giardini, Zone Verdi e Parchi
I giardini, le zone verdi, i parchi ed i complessi alberati, sia pubblici che privati, devono essere conservati, curati e mantenuti con l'obbligo della pulizia del terreno, della potatura delle piante, della sostituzione delle medesime in caso di deperimento.
Le pavimentazioni, all'interno degli stessi, saranno realizzate con tecniche che non richiedano sottofondazioni cementizie e privilegino la permeabilità idrica; sono escluse pertanto le pavimentazioni in asfalto o in cemento a getto continuo.
art 21 Depositi di materiali
Sono vietati i depositi esterni di materiali, compresi materie prime o residui di lavorazione, veicoli non regolarmente immatricolati, attrezzi agricoli, elettrodomestici ed altri oggetti in disuso, anche se non direttamente visibili dalle strade o spazi pubblici.
Sono ammessi depositi stagionali di legna per uso domestico solo se opportunamente accatastata ed in quantità limitate, per uso privato.
Entro una distanza di m 200 dalle zone del centro abitato sono vietati i depositi esterni di letame, foraggi e quant'altro connesso con l'allevamento di animali.
Nei casi di accertata necessità ed urgenza il Dirigente può concedere autorizzazione in deroga alle suddette disposizioni, sempre che non ricorrano condizioni di danno alla pubblica igiene ed al decoro ambientale, per una durata massima di mesi due, rinnovabile una sola volta nel corso dell'anno solare.
Accertata la eventuale infrazione e comunicata all'interessato, salvi gli altri provvedimenti del caso, lo sgombero dovrà avvenire entro quindici giorni dalla comunicazione; trascorso inutilmente tale termine il Comune provvederà con i propri mezzi ed a spese del contravventore.
CAPO II
Livelli prestazionali delle opere edilizie e norme particolari di igiene edilizia
art. 22 Isolamento Termico e Risparmio Energetico
Gli edifici di cui all'art. 3 del D.P.R. 1052/77, nei quali sia prevista l'installazione di un impianto termico per il riscaldamento sono soggetti alle norme sull'isolamento termico ai fini del risparmio energetico.